各区、市、县、自治县人民政府，市级各部门：

《乐山市城镇老旧小区改造实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

乐山市人民政府办公室      

2021年4月22日        

乐山市城镇老旧小区改造实施方案

为贯彻落实党中央国务院和省委省政府、市委市政府决策部署，加快推进我市城镇老旧小区改造，根据《四川省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（川办发〔2020〕63号）精神，结合我市实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，通过小区全面改造、重要街区精准改造、片区功能综合提升，把城镇老旧小区改造成基础设施完善、居住环境整洁、社区配套齐全、管理机制长效、文明和谐的宜居社区，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）基本原则。

1.民生优先，补齐短板。坚持 “先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，对小区建筑本体和周边环境适度提升改造，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升公共服务水平和防灾防疫功能。

2.政府引导，多方参与。坚持政府引导、部门协同、居民参与、社会力量支持的模式，充分尊重居民意愿，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

3.成片改造，注重特色。坚持“先整体规划设计、后分批推动实施”，科学系统谋划，鼓励连线成片改造，统筹布局公共服务设施，形成整体改造效应。兼顾历史文化名城保护，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区和建筑风貌，加强古树名木保护，展现城市特色，延续历史文脉。

4.建管并重，长效管理。坚持党建引领，同步推进社区治理制度和能力建设，健全居民自治机制和小区长效管理机制，引导相邻相近较小规模、零星分散的小区整合为一个物业管理区域，实现一次改造、长期保持。

（三）工作目标。到2021年底，全市开工改造城镇老旧小区700个，涉及居民约4万户，各县（市、区）至少开展1处试点示范。到2022年，全市基本形成城镇老旧小区改造的制度框架、政策体系和工作机制。到“十四五”期末，力争基本完成我市2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

二、主要任务

（一）确定改造范围。

1.明确改造对象。各县（市、区）应结合本地实际，将城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围，重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区。拟征收或拟纳入棚户区改造的房屋不应再纳入城镇老旧小区范围重复改造。符合要求的国有企事业单位（含工矿住宅区）、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入改造范围。涉及小区内建筑为危房的，应按国家相关规定处置。

2.确定改造内容。各县（市、区）应结合实际，根据居民不同生活需求和财政承受能力，合理确定基础类、完善类、提升类的改造内容，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的地方推进完善类改造和提升类改造，统筹推动城市更新。

基础类：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，包括小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，小区内部及与小区联系的供水、雨污分流、供电、供气、道路、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信、广播电视等基础设施，以及小区路灯照明、光纤入户、架空线规整（入地）等，实现“路平、地净、灯亮、管通”。

完善类：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、适度的景观照明等环境，改造或建设小区及周边的无障碍、适老停车泊位及停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施，结合停车库（场）配套建设防空地下室，以及建筑节能改造、老旧电梯改造、有条件的加装电梯等建筑功能提升。

提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，包括改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

（二）组织实施。

3.明确责任主体。建立“市级统筹督导、各县（市、区）统筹谋划，街道（城关镇）组织实施，社区参与落实管理”的城镇老旧小区改造工作推进机制。各县（市、区）人民政府负主体责任，统筹谋划、整体推进辖区内城镇老旧小区改造工作，合理确定有关部门（单位）、街道（城关镇）、社区的职责分工，制定责任清单、工作规则和议事规程，形成工作合力。各县（市、区）人民政府应依法确定项目实施主体，由实施主体依法开展工程项目立项、报建、设计、招投标、工程管理、竣工验收等工作，对改造工程质量和安全负首要责任。县（市、区）人民政府可以确定住房城乡建设部门、街道（城关镇）、国有企业等作为具体项目的建设单位，负责项目的具体实施。市政府建立统筹督导工作机制，明确市级相关部门（单位）工作职责，各部门（单位）要主动加强调研，研究解决相关问题，及时出台支持政策和技术标准，做好跟踪服务，抓好督导落实。

4.编制专项改造规划和年度计划。各县（市、区）要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库，实行数据化、台账化管理。科学编制城镇老旧小区专项改造规划，明确改造重点、实施措施等内容，衔接国土空间规划。切实评估论证财政承受能力，制定年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。优先选择居民改造意愿强、参与积极性高的小区（包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区）实施改造。涉及城镇老旧小区改造的养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安、消防、无障碍等相关公共服务设施增设和电力、通信、供水、排水、供气等相关管线改造计划应主动与城镇老旧小区改造工作有效对接。

5.制定小区改造方案。建设单位牵头会同街道（城关镇）、社区、规划设计单位、管线单位、小区业主代表组成工作专班，参照《四川省城镇老旧小区改造技术导则》，“一区一策”制定改造方案，充分征求居民意见，形成具体改造项目清单。结合群众意愿，在保持目标总量不大幅变动的前提下，可对项目进行动态调整。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民参与改造。鼓励采用EPC、全过程工程咨询服务等推进项目建设。鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要，探索采用新技术、新产品、新方法应用于城镇老旧小区改造。

6.加快项目审批。各县（市、区）人民政府组织相关部门联合审查城镇老旧小区改造方案，坚持“一个小区、一套方案、成熟一个、推动一个”开展方案审查，审查通过后直接办理立项、用地、规划审批，有关部门应及时办理相关审批手续并做好跟踪服务。自然资源、住房城乡建设、发展改革、财政等部门和管线建设管理单位应常态化参与方案联合审查，根据方案的内容和事项可机动确定其他相关部门（单位）参与方案联合审查。鼓励有条件的同一建设单位实施的一定区域内城镇老旧小区改造项目捆绑打包，一次报批，分批实施。不涉及土地权属变化的项目，无需再办理用地手续。对新增建设用地和新建、改建、扩建公共服务用房、市政公用设施的，自然资源部门加强指导协调。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在满足安全要求并广泛征求居民意见基础上“一事一议”予以解决。探索将工程建设许可、人防工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。

7.加强施工管理。建设单位要会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民，落实相关措施和预案。鼓励通信线路产权单位通过协商共同委托一家施工方统筹需求，组织实施通信管线整改，按需求对废弃、无主等网络通信线路进行清理。广电网络运营单位负责广电网络线路整改、建设的具体实施。在充分征求居民意见的基础上，建设单位可统一组织采购城镇老旧小区改造的主要材料和设备，确保质量。设计、施工、管线等技术团队要现场提供全过程技术服务，相关内容纳入合同进行管理。加强施工现场管理，强化对隐蔽工程全过程监管，规范做好施工记录。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受居民群众投诉、咨询及监督。项目完工后，由建设单位组织街道（城关镇）、社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收。项目应形成完整的竣工档案，并按档案管理规定装订成册，及时移交档案管理部门。

8.完善长效管理。鼓励各地公开征集专业化、实力强、口碑好的物业服务企业建立资源清单。鼓励有条件的街道（城关镇）将若干个城镇老旧小区捆绑打包，连同小区周边卫生清洁等公共服务，统一委托物业服务企业管理。对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的城镇老旧小区，街道（城关镇）、社区根据居民意愿可委托准物业服务机构实行托底过渡管理，开展环境卫生、门卫等基本物业服务，逐步提高物业服务费缴交率，实现改造小区物业服务自主管理。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

（三）资金筹集。

9.居民合理出资。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造和维护管理。居民可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、提取住房公积金等方式参与城镇老旧小区改造和维护管理。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等志愿服务支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

10.政府财政支持。积极争取中央和省级财政补助资金、中央预算内投资、地方政府专项债券等，重点支持基础类改造内容。市、县两级财政可通过城市基础设施配套费、土地出让收入、彩票公益金等渠道，统筹安排财政资金支持城镇老旧小区改造。城镇老旧小区改造可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。相关部门在养老、教育、卫生防疫、体育健身、社区综合服务、无障碍环境等领域专项补助资金安排时，对符合条件的城镇老旧小区改造配套项目予以倾斜支持。对符合条件的生活困难人员，可按程序给予相应临时救助或送温暖慰问补助。

11.鼓励专营单位出资改造。水、电、气、通信等相关专业经营单位应履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。

12.社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。属于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交的城镇老旧小区，相关单位按规定承担相应比例分离移交费用。通过特许经营权、合理定价等事先公开的收益约定规则，带动社会资本参与改造。通过新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与城镇老旧小区改造及后续运营管理。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政、物流、商旅文创等社区服务新业态。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务点、停车、充电、智能信包箱等经营收入，经业主表决同意让渡建设运营方的，可用于城镇老旧小区改造及物业管理。

13.落实金融税收支持政策。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。鼓励开发性金融机构、政策性银行、商业银行加大金融产品和服务创新力度，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。按照有关规定落实国家和省相关税费减免政策。

三、保障措施

（一）强化组织领导。成立乐山市城镇老旧小区改造推进小组，作为专门工作机制，市政府市长任组长，分管住房城乡建设、发展改革、财政部门的副市长分别任副组长，市级有关部门和专营单位为成员，推进小组办公室设在市住房城乡建设局，负责城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导，协同解决工作推进中的重大问题，完善政策措施。县（市、区）人民政府要落实主体责任，建立由政府主要领导亲自抓、相关职能部门参加的城镇老旧小区改造工作协调推进机制，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好配套支持政策，确保圆满完成改造任务。各县（市、区）人民政府向市城镇老旧小区改造推进小组每季度报告一次工作进度，每半年报告一次工作小结，在推进过程中出现的新情况、新问题要及时报告。

（二）整合利用存量资源。加强服务设施、公共空间共建共享，统筹使用各类公共房屋、闲置房屋，清理违建、临时建筑腾退用地，用于完善社区、小区配套设施。鼓励机关事业单位、国有企业将城镇老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道（城关镇）、社区统筹。支持对部分零星用地和既有用房实施改（扩）建，通过规整、转让、腾退、收购等多种方式依法建设经营性用房、停车场等，发展社区服务，扶持培育一批服务业龙头企业。

（三）完善社区治理。推动建立健全基层党组织牵头，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。社区与物业服务企业建立社区、小区相关数据共享机制，提升信息化水平，提高管理效率。强化对物业服务工作的考核、监管，将城镇老旧小区物业管理纳入社区治理范畴，理顺后期管理养护机制，提升社区治理能力。